De Administratie publiceert Circulaire omtrent professionele onroerende verhuur

1. In een Circulaire van 21 maart 2019 (2019/C/25) geeft de Administratie een toelichting bij de nieuwe btw-regeling voor professionele onroerende verhuur.

In een vorig nieuwsbericht lichtten wij deze nieuwe regeling uitgebreid toe                                                                                         .

Hierna zullen enkele verduidelijkingen van de Administratie toegelicht worden.

 

 

2. Sedert 1 januari 2019 is het mogelijk dat de verhuurder en de huurder er samen voor opteren om de verhuur van een nieuw gebouw of een gedeelte ervan, te onderwerpen aan btw. De Administratie preciseert dat deze nieuwe regeling enkel van toepassing is op overeenkomsten van louter passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed aan de huurder, die initieel onder de btw-vrijstelling van art. 44, §3, 2° WBTW vielen.

 

Als een gebouw wordt volgens de Administratie beschouwd, ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Dit impliceert het onroerend uit zijn aard maken van grondstoffen en materialen, zoals beton, asfalt, buizen, palen, vloerstenen,…

Ook een geasfalteerd opslagterrein voor de opslag van containers kan volgens de Administratie onder de optionele btw-heffing vallen.

 

Wij hebben reeds toegelicht dat de keuzeoptie enkel kan uitgeoefend worden voor huurovereenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen die nieuw opgericht zijn vanaf 1 oktober 2018 of voor vanaf 1 oktober 2018 grondig gerenoveerde bestaande gebouwen, die na de renovatie als een ‘nieuw gebouw’ beschouwd kunnen worden voor btw-doeleinden. Volgens de Administratie verhindert de inwerkingtreding van de wet op 1 januari 2019 echter  niet dat de huurovereenkomst met betrekking tot het op te richten gebouw reeds werd gesloten voor 1 januari 2019.

 

Praktisch gezien betekent dit dat een optie enkel mogelijk is indien er nog geen btw opeisbaar geworden is voor 1 oktober 2018. In principe wordt de btw opeisbaar op het tijdstip van de ontvangst van een voorschot voor werken die nog niet uitgevoerd en gefactureerd zijn, de uitreiking van een factuur en uiterlijk op de 15de dag van de maand volgend op de maand waarin de werken werden uitgevoerd.

 

De Administratie geeft het voorbeeld van een aannemer, waarmee in februari 2018 een contract wordt afgesloten, deze in september 2019 aanvangt met de ruwbouw, waarna in oktober 2018 een factuur wordt uitgereikt voor de eerste schijf van de werken. In november 2018 ontvangt de aannemer betaling van zijn factuur. De btw is dan opeisbaar geworden in oktober 2018, bij de uitreiking van de factuur. De nieuwe regeling is dus van toepassing.

 

 

3. Bij de invoering van de nieuwe wet bestond er enigszins verwarring over wat nu allemaal verstaan moet worden onder de oprichtingskosten van een gebouw. De Administratie stelt in haar Circulaire dat het uitsluitend gaat om de kosten van de eigenlijke materiële bouwwerken in de strikte zin. Worden dus niet beschouwd als onroerende werken die strekken tot de oprichting van een gebouw:

 

  • Intellectuele diensten (diensten geleverd door een architect, landmeter, veiligheidsexpert, voorstudies,…);

  • De aankoop van materialen of gereedschappen, of het huren van machines met het oog op de werkzaamheden;

  • Voorafgaande afbraakwerken van een gebouw en alle werken die betrekking hebben op de grond, zoals graafwerken, stabiliseringswerken (slibwanden), sonderingswerken, saneringswerken...


Indien dergelijke kosten wel al voor 1 oktober 2018 werden gemaakt, verhindert dit de toepassing van het btw-stelsel dus niet.

De Administratie stelt in haar Circulaire dat enkel kosten die rechtstreeks aan de bouwheer gefactureerd worden, in aanmerking worden genomen. Facturen die door een onderaannemer aan een aannemer werden gefactureerd voor 1 oktober 2018, zijn dus niet van invloed.  

Dit betekent dat wanneer een onderaannemer in augustus 2018 reeds een factuur heeft uitgereikt aan de aannemer, voor het gieten van een betonnen vloerplaat in het kader van het plaatsen van de funderingen, en de aannemer reikt pas in oktober 2018 een factuur uit aan de bouwheer voor de eerste schijf van de ruwbouw, dan is de btw voor de eerste keer opeisbaar geworden bij het uitreiken van deze tweede factuur in oktober 2018. Het gebouw komt dan volgens de Administratie in aanmerking voor optionele btw-heffing.

 

 

4. Wat betreft de aftrek van de btw op deze oprichtingskosten, werd reeds gecommuniceerd dat de btw voor dergelijke facturen die voor 1 oktober 2018 uitgereikt werden, in aftrek gebracht kon worden (de historische btw). Dit kunnen facturen zijn van architecten, voor afbraakwerken, voor graafwerken,…

De bouwheer kan zijn recht op aftrek voor dergelijke facturen slechts uitoefenen vanaf 1 januari 2019, en dus ten vroegste in de btw-aangifte voor de maand januari 2019 of het eerste kwartaal van 2019.

 

Er wordt dus enkel rekening gehouden met de datum van 1 oktober 2019 om te bepalen of het gebouw in aanmerking komt voor het stelsel van de optionele belastingheffing van de onroerende verhuur, maar niet om te bepalen welke uitgaven aftrekbaar zijn.

 

De Administratie licht toe dat er geen herziening van de btw-aftrek moet gebeuren, in de mate dat het gebouw leeg zou staan door omstandigheden buiten de wil van de verhuurder, zoals in gevallen van overmacht (rampen en branden), of in geval van verbouwings- of renovatiewerken in het kader van een lopende huurcontract of met het oog op het sluiten van een nieuw huurcontract.

 

 

5. Van de optie kan overigens enkel gebruik gemaakt worden indien de huurder een belastingplichtige is, die het betreffende onroerend goed uitsluitend gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. De Administratie benadrukt in haar Circulaire dat de mededeling door de huurder van een geldig btw-nummer onvoldoende is om zijn hoedanigheid als belastingplichtige aan te tonen, die aanspraak kan maken op de optionele belastingheffing. Het hebben van een btw-nummer, betekent niet dat het onroerend goed gebruikt zal worden voor de economische activiteit, en niet voor privédoeleinden. Daarnaast hebben ook niet-belastingplichtige rechtspersonen in sommige gevallen een btw-nummer.

 

Het is aangewezen in het huurcontract te stipuleren voor welke economische activiteit van de huurder het pand aangewend zal worden.

 

 

6. Daarnaast moeten beide partijen akkoord zijn met de btw-heffing. De Administratie bevestigt in haar Circulaire dat het voldoende is om in de huurovereenkomst een clausule op te nemen die bepaalt dat de huurder en de verhuurder er samen voor opteren om de huurovereenkomst aan de btw-heffing te onderwerpen.

 

 

7. Wat de verplichte btw-heffing op overeenkomsten van kortdurende verhuur van onroerende goederen (van minder dan zes maanden) betreft (zie ook het bovenvermelde artikel), stelt de Administratie dat de verhuur van gebouwen voor bewoning niet hieronder ressorteert, ongeacht of deze worden aangewend als hoofdverblijfplaats of als tweede verblijf, als vakantiewoning, studentenkot, of voor beroepsdoeleinden zoals voor teambuilding die wordt aangeboden door een werkgever aan haar personeelsleden. Ook de terbeschikkingstelling aan organisaties zonder winstoogmerk of de terbeschikkingstelling in het kader van vrijgestelde activiteiten in het kader van art. 44, §2 WBTW vallen hier niet onder, zoals bijvoorbeeld de verhuur aan jeugdbewegingen voor het organiseren van kampen. Evenmin is de verplichtte btw-heffing van toepassing op particulieren die de onroerende goederen aanwenden voor privédoeleinden, zoals bijvoorbeeld de organisatie van een verjaardagsfeest.

 

Voor de verhuurder van een feestzaal is het volgens de Administratie aan te raden om door de huurder een verklaring te laten ondertekenen, dat hij niet onder de verplichte btw-heffing valt, omdat hij bijvoorbeeld een privéfeest organiseert.

 

Wat valt hier volgens de Administratie dan wel onder? Bijvoorbeeld de verhuur voor één dag aan een handelsvennootschap voor de organisatie van een bedrijfsfeest of de verhuur van een pand voor de oprichting van een pop-up winkel voor enkele weken. Ook de verhuur van een vergaderzaal voor enkele dagen aan een belastingplichtige vennootschap, die de modaliteiten van een herstructurering wil overleggen met zijn personeel, valt hieronder.

 

De verplichte btw-heffing op kortdurende verhuur zal in dit verband zorgen voor een vereenvoudiging, wanneer bijkomende diensten verleend wordt naast de verhuur, zoals bijvoorbeeld onthaal en cateringdiensten, die reeds aan btw waren onderworpen.

Om de periode van zes maanden te berekenen, moet volgens de Administratie rekening gehouden worden met opeenvolgende contracten van korte duur tussen dezelfde partijen, in de mate dat deze overeenkomsten na 1 januari 2019 werden afgesloten. Er wordt geen rekening gehouden met contracten die voor 1 januari 2019 in werking zijn getreden.

De Administratie geeft het voorbeeld van opeenvolgende contracten voor de verhuur van een pop-up winkel. Het eerste contract wordt afgesloten voor januari en februari 2019. Dit is een kortdurende verhuur die verplicht aan btw wordt onderworpen. De tweede huurovereenkomst wordt afgesloten voor de drie daaropvolgende maanden. Opnieuw is deze verhuur aan btw onderworpen. Er wordt bijkomend een derde huurovereenkomst afgesloten voor twee maanden (juni en juli 2019). Deze overeenkomst overschrijdt de periode van zes maanden, zodat deze verhuur niet verplicht wordt belast. In de mate dat er sprake is van een nieuw gebouw, kan men wel opteren voor btw-heffing.

In de mate dat het eerste contract werd afgesloten in december en een looptijd heeft van drie maanden, en het tweede contract in maart wordt afgesloten voor vijf maanden, zal het eerste contract nog vrijgesteld zijn van btw, omdat het werd afgesloten voor 1 januari 2019. Het tweede contract zal verplicht onderworpen zijn aan btw, omdat met het eerste contract geen rekening wordt gehouden voor de berekening van de periode van zes maanden. Het tweede contract is immers korter dan zes maanden.

 

8. Tenslotte werd gesleuteld aan de btw-regeling voor de verhuur van opslagruimten. In de vroegere regeling was voorzien dat de verhuur van opslagruimten, die uitsluitend werden gebruikt voor de opslag van goederen, verplicht onderworpen was aan de btw, in de mate dat de eventuele kantoorruimte maximaal 10% van de oppervlakte van het gebouw bedroeg. In het kader van de nieuwe regeling kwalificeert een gebouw voortaan als een opslagruimte wanneer het gebouw voor meer dan 50% gebruikt wordt voor de opslag van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10% worden gebruikt als verkoopruimte (dat er in een opslagruimte zeer occasioneel een fabrieks- of stockverkoop plaatsvindt, maakt van de ruimte geen verkoopruimte).

Door het begrip “opslagruimte” voortaan soepeler te interpreteren, heeft men getracht het concurrentievermogen van de logistieke sector in België te vergroten.

 

 

9. Bijkomend heeft men beslist om een onderscheid te maken tussen het al dan niet belastingplichtig karakter van de huurder van een opslagruimte.

 

Enerzijds is de optie voor btw-heffing, zoals hierboven toegelicht, ook mogelijk voor bestaande opslagruimten die verhuurd worden aan een btw-belastingplichtige, die de opslagruimte gebruikt voor zijn economische activiteit. Het is dus niet nodig dat de opslagruimte beschouwd kan worden als een ‘nieuw gebouw’, opdat men ervoor kan kiezen om de overeenkomst aan de btw te onderwerpen. Zelfs indien een opslagruimte in een oud gebouw gevestigd is, zal men kunnen opteren voor de toepassing van btw vanaf 1 januari 2019. Dit is enkel het geval indien het gebouw voor meer dan 50% gebruikt wordt voor de opslag van goederen, op voorwaarde dat het gebouw niet voor meer dan 10% wordt gebruikt als verkoopruimte. Indien dit niet het geval is, zal men enkel kunnen opteren voor de btw-heffing, in de mate dat de opslagruimte gevestigd is in een nieuw gebouw.

 

Anderzijds wordt de verplichte btw-heffing op de verhuur van opslagruimten aangepast. Daar waar de verplichte btw-heffing vroeger gold voor iedereen die een ruimte verhuurde die voor meer dan 90% werd gebruikt voor de opslag van goederen, geldt de verplichte btw-heffing voortaan enkel wanneer de huurder geen btw-plichtige is. Zodra men te maken heeft met een belastingplichtige huurder, zal men uitdrukkelijk moeten kiezen voor de toepassing van de btw (cfr. supra).

 

Voor huurovereenkomsten voor een opslagruimte, die voor minder dan 50% gebruikt worden voor het opslaan van goederen, is geen btw-heffing mogelijk, tenzij het om een nieuw gebouw gaat of tenzij het om een kortdurende verhuur gaat van minder dan zes maanden.

 

 10. De nieuwe regeling is in werking getreden op 1 januari 2019. Wat betreft de overgangsmaatregelen, voegt de Administratie geen nieuwigheden toe aan hetgeen reeds bekend was.

 

Wij staan steeds ter beschikking om u bij te staan bij het ontleden van deze nieuwe regelgeving.

 

Annemiek Lewandowski

12 april 2019.