Optie voor btw op professionele onroerende verhuur vanaf 1 januari 2019
1. De verhuur van onroerende goederen is in principe een van btw vrijgestelde activiteit, wat tot gevolg heeft dat de btw op de bouwkosten niet in aftrek gebracht kan worden door de verhuurder, die een gebouw opricht met het oog op de verhuur ervan. De uitzonderingen op deze vrijstelling worden bepaald in art. 44, §3, 2° WBTW. Zo is op het verschaffen van gemeubelde logies (B&B, hotel,…) bijvoorbeeld wel btw verschuldigd. Om de ongelijkheid met andere landen weg te werken met betrekking tot de aftrek van de btw op de oprichtingskosten, werd het systeem van de btw op onroerende verhuur herbekeken.
Op 25 oktober 2018 werd de Wet van 14 oktober 2018 tot wijziging van het BTW-Wetboek gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
2. Vanaf 1 januari 2019 is het ten gevolge van deze Wet mogelijk dat de verhuurder en de huurder er samen voor opteren om de verhuur van een gebouw of een gedeelte ervan, te onderwerpen aan btw. Van deze optie kan enkel gebruik gemaakt worden indien de huurder een belastingplichtige is, die het betreffende onroerend goed uitsluitend gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. Enkel de huurder moet een belastingplichtige zijn, die het onroerend goed zal gebruiken voor zijn belastingplichtige activiteit. De verhuurder moet geen belastingplichtige zijn.
Als een gebouw of een gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen.
Wordt het onroerend goed ook voor privédoeleinden gebruikt, zoals bewoning door de zaakvoerder, dan is de optionele btw-heffing niet mogelijk, tenzij wanneer het beroepsgedeelte van het gebouw economisch zelfstandig kan worden geëxploiteerd en verhuurd. Dit is het geval wanneer men zich van buitenaf toegang kan verschaffen tot het betreffende beroepsgedeelte, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor privédoeleinden worden aangewend door de huurder. Het privégedeelte blijft vrijgesteld van btw. Woningen vallen dus niet binnen het toepassingsgebied van de nieuwe regeling.
De keuzeoptie kan enkel uitgeoefend worden voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen die , die na de renovatie als een ‘nieuw gebouw’ beschouwd kunnen worden voor btw-doeleinden. Dit is het geval voor renovatiewerken die het gebouw ingrijpend hebben gewijzigd in zijn wezenlijke structuur, zoals bv. draagmuren, vloeren,… of wanneer de kostprijs van de bouwwerken (excl. btw) minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw (de grond buiten beschouwing gelaten).
Praktisch gezien betekent dit dat een optie enkel mogelijk is indien de werken in onroerende staat aangevangen zijn na 1 oktober 2018 en er nog geen btw opeisbaar geworden is voor 1 oktober 2018. Dit betekent dat u nog geen facturen ontvangen mag hebben voor oprichtingskosten van het gebouw. Een uitzondering wordt gemaakt voor intellectuele diensten (diensten geleverd door een architect, landmeter, voorstudies,…), de aankoop van materialen of gereedschappen of voor voorafgaande afbraakwerken, graafwerken, stabiliseringswerken, sonderingswerken,… die werden uitgevoerd voor 1 oktober 2018. Indien dergelijke kosten wel al voor 1 oktober 2018 werden gemaakt, belet dit niet dat geopteerd kan worden voor de toepassing van btw.
Indien men wenst te opteren voor de toepassing van de btw, is het voldoende om in de huurovereenkomst een clausule op te nemen die voorziet in de optionele onderwerping aan btw. De optie geldt dan voor de gehele duur van de overeenkomst.
3. De keuze voor de toepassing van btw op de onroerende verhuur heeft tot gevolg dat de verhuurder btw moet aanrekenen op de huurprijs, en deze btw vervolgens moet afdragen aan de Belgische Staat, maar dat de verhuurder anderzijds wel de btw die hij betaald heeft voor de oprichtings- of renovatiewerken van het gebouw in aftrek kan brengen.
Dit betreft niet enkel de btw die vanaf 1 januari 2019 betaald werd aan aannemers en dergelijke meer, maar ook de historische btw die voor 1 januari 2019 reeds betaald werd. Historische btw kan btw zijn die verschuldigd is op facturen van bv. aannemers die onroerende werken hebben uitgevoerd tussen 1 oktober 2018 en 1 januari 2019, of btw op facturen van de architect die diensten geleverd heeft voor 1 oktober 2018 of btw die betaald werd voor afbraak- of sonderingswerken die werden uitgevoerd voor 1 oktober 2018. Wat de historische btw betreft, zal de betreffende belastingplichtige een inventaris van deze btw moeten bezorgen aan het bevoegde btw-kantoor.
In een mededeling van 9 januari 2019 heeft de Administratie te kennen gegeven dat de historische btw in 2019 slechts verrekend kan worden met de verschuldigde btw op uitgaande handelingen, doch dat deze btw geenszins het voorwerp kan uitmaken van een teruggave. De historische btw kan dus enkel in aftrek genomen worden in de eerste btw-aangifte van 2019 in de mate dat er ook verschuldigde btw is, en ook maar ten belope van dit bedrag. Indien de historische btw niet volledig in aftrek gebracht kan worden in deze btw-aangifte, omdat er te weinig verschuldigde btw is, wordt dit tegoed overgedragen naar de volgende btw-aangiftes. In de laatste aangifte van 2019 kan tot slot het resterende saldo worden opgenomen, wat op dat moment wel zou kunnen resulteren in een teruggave. Is er in de loop van 2019 geen sprake van verschuldigde btw aan de Belgische Staat op uitgaande handelingen, dan zal dit tot gevolg hebben dat de historische btw pas in de laatste aangifte van 2019 teruggevraagd kan worden, en pas begin 2020 terugbetaald zal worden.
Er is voorzien in een voor de in aftrek gebrachte btw, in geval van bijvoorbeeld de leegstand van het gebouw, de overdracht van het gebouw tijdens de looptijd van de huurovereenkomst of de beëindiging van de huurovereenkomst, of wanneer de huurder het gebouw niet meer voor beroepsdoeleinden zou gebruiken. Het is aldus aangewezen een clausule op te nemen in uw huurcontract, die voorziet dat de verhuurder de btw-kost van een eventuele herziening op de huurder kan verhalen, wanneer dergelijke situaties zich zouden voordoen en de huurder het gebouw bijvoorbeeld niet meer voor beroepsdoeleinden zou gebruiken.
De huurder zal op zijn beurt de betaalde btw op de huurprijs in aftrek kunnen brengen.
4. De Wet van 14 oktober 2018 voorziet anderzijds in een verplichte btw-heffing op overeenkomsten van kortdurende verhuur van onroerende goederen (minder dan zes maanden). Er wordt wel nog voorzien in enkele uitzonderingen op deze regel. De verplichte btw-heffing is niet van toepassing wanneer een onroerend goed verhuurd wordt met het oog op bewoning. Ook de terbeschikkingstelling aan natuurlijke personen die de onroerende goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of, meer in het algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit, de terbeschikkingstelling aan organisaties zonder winstoogmerk, en de terbeschikkingstelling in het kader van vrijgestelde activiteiten in het kader van art. 44, §2 WBTW, blijven vrijgesteld van btw. Wij denken bijvoorbeeld aan de terbeschikkingstelling van feestzalen voor privéfeesten of lokalen voor jeugdbewegingen,…
5. Tot slot werd gesleuteld aan btw-regeling voor de verhuur van opslagruimten. In de vroegere regeling was voorzien dat de verhuur van opslagruimten, die uitsluitend werden gebruikt voor de opslag van goederen, verplicht onderworpen was aan de btw, in de mate dat de eventuele kantoorruimte maximaal 10% van de oppervlakte van het gebouw bedroeg. In het kader van de nieuwe regeling kwalificeert een gebouw voortaan als een opslagruimte wanneer het gebouw voor meer dan 50% gebruikt wordt voor de opslag van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10% worden gebruikt als verkoopsruimte.
In de nieuwe regeling moet echter een onderscheid gemaakt worden tussen het al dan niet belastingplichtig karakter van de huurder.
Enerzijds is , zoals hierboven toegelicht, ook mogelijk voor bestaande opslagruimten. Het is dus niet nodig dat de opslagruimte beschouwd kan worden als een ‘nieuw gebouw’, opdat men ervoor kan kiezen om de overeenkomst aan de btw te onderwerpen. Zelfs indien een opslagruimte in een oud gebouw gevestigd is, zal men kunnen opteren voor de toepassing van btw vanaf 1 januari 2019. Men kan echter enkel van deze optie gebruik maken, in de mate dat de huurder een btw-belastingplichtige is.
Anderzijds wordt op de verhuur van opslagruimten aangepast. Daar waar de verplichte btw-heffing vroeger gold voor iedereen die een ruimte verhuurde die voor meer dan 90% werd gebruikt voor de opslag van goederen, geldt de verplichte btw-heffing voortaan enkel wanneer de huurder geen btw-plichtige is. Zodra men te maken heeft met een belastingplichtige huurder, zal men uitdrukkelijk moeten kiezen voor de toepassing van de btw (cfr. supra).
Voor huurovereenkomsten voor een opslagruimte, die voor minder dan 50% gebruikt worden voor het opslaan van goederen, is geen btw-heffing mogelijk, tenzij het om een nieuw gebouw gaat.
6. De nieuwe regeling is in werking getreden op 1 januari 2019. Huurovereenkomsten die reeds werden afgesloten voor deze datum en die vrijgesteld waren, blijven vrijgesteld van btw tot het einde van de huurovereenkomst. In geval van een lopende huurovereenkomst voor een opslagruimte, die voor meer dan 50%, maar voor minder dan 90%, gebruikt wordt voor het opslaan van goederen, kan onmiddellijk geopteerd worden voor btw-heffing vanaf 1 januari 2019.
Ook wanneer een overeenkomst voor de verhuur van een opslagruimte onder de vroegere regeling was vrijgesteld, maar nu wel aan btw kan onderworpen worden, zal de historische btw herzien kunnen worden. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn bij een gebouw dat voor meer dan de helft gebruikt wordt als opslagplaats, en voor het overige als kantoorruimte.
7. Aangezien de nieuwe regelgeving, gelet op het bovenstaande, ook invloed zou kunnen hebben op lopende huurovereenkomsten, is het in elk geval interessant om lopende huurovereenkomsten aan nazicht te onderwerpen.